Загрузить статью

Юридическая практика №50 (1094), 11.12.2018

Автор: Александр Зубрицкий, юрист

В связи с завершением в 2019 году каденции Верховной Рады Украины VIII созыва на парламентариев возлагаются значительные ожидания, касающиеся окончания законотворческой работы по противодействию рейдерству в аграрном секторе страны. Для этого в конце февраля 2019 года в проект Закона Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты относительно противодействия рейдерства» № 8121 от 14 марта 2018 года (законопроект № 8121) членами Комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений были внесены правки для рассмотрения во втором чтении.

В целом законопроект № 8121 содержит ряд положительных механизмов, которые при надлежащем применении помогут защитить права землепользователей от посягательств других лиц.

Нотариальное удостоверение договора

Законопроект № 8121 предусматривает, что собственник недвижимого имущества вправе установить требование нотариального удостоверения договора или внесения в него изменений, если предметом договора выступает имущество собственника или его часть. Установление данного требования является односторонней сделкой, подлежащей нотариальному удостоверению, а само требование подлежит регистрации в качестве обременения вещного права в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (реестр). Указанное правило является универсальным и может применяться к большинству договоров, связанных с недвижимостью, в том числе договоров аренды земли, эмфитевзиса, суперфиция и др. Предложенный правовой инструмент должен нивелировать попытки подделки подписей на договорах и решить проблему «двойной регистрации» сделки аренды земли.

Считаем, что введение требования нотариального удостоверения позволит уменьшить количество неправомерных попыток захвата земельных участков. В то же время новый механизм может нечасто применяться на практике, поскольку финансовое бремя нотариального удостоверения требования и его государственной регистрации возложено на собственников земельных участков, которыми в большинстве выступают сельские жители. Это частично касается и сельскохозяйственных товаропроизводителей, которые кроме финансовых ресурсов должны потратить время для организации нотариального удостоверения требований и регистрации обременений в отношении каждого земельного участка (а их могут быть тысячи).

«Автоматическое» возобновление договора

Законопроект № 8121 также предлагает новый механизм автоматического возобновления договоров аренды земли, эмфитевзиса, суперфиция и земельного сервитута. Стороны договора вправе согласовать, что после окончания срока, на который он был заключен, такой договор автоматически возобновляется на тот же срок и на тех же условиях. При этом для возобновления договора отсутствует необходимость заключать дополнительные соглашения о возобновлении договора. То есть, если стороны договорились в договоре об автоматическом возобновлении договора на тот же срок и  на тех же условиях, то соответствующие сведения в реестре будут автоматически обновлены с помощью программных средств реестра.

Однако данное правило не будет применяться, если одна из сторон до даты окончания договора подала заявление об исключении из реестра сведений об автоматическом возобновлении договора.

На практике возможны случаи, когда одна из сторон будет использовать условие об автоматическом возобновлении договора для прекращения договора по окончании срока действия. Например, арендатор, ожидая автоматического возобновления договора, может не воспользоваться преимущественным правом возобновления договора путем заключения дополнительного соглашения в порядке, предусмотренном частями 1–5 Закона Украины «Об аренде земли» и соответствующими положениями законопроекта № 8121. Вместе с тем недобросовестный арендодатель может за несколько дней до окончания срока действия договора исключить из реестра сведения об автоматическом возобновлении договора. Как следствие, договор не будет автоматически возобновлен на новый срок, а преимущественным правом на возобновление арендатор не успеет воспользоваться.

Поэтому для уменьшения случаев недобросовестного исключения сведений об автоматическом возобновлении договора целесообразно установить определенный срок (например, один месяц) до окончания действия договора, в течение которого сторона может подать заявление об исключении из реестра сведений об автоматическом возобновлении договора, а также обязанность уведомить об этом другую сторону договора.

Автоматическое возобновление договора представляет собой достаточно удобный механизм, не требующий дополнительных усилий по подготовке и отправке письма-уведомления о заключении договора аренды земли на новый срок вместе с проектом договора. Поэтому при должном функционировании программных средств реестра можно ожидать, что автоматическому возобновлению договора будут отдавать предпочтение большинство землепользователей.

Указанный механизм призван заменить действующее «автоматическое» возобновление договора аренды земли, когда арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, а арендодатель не возражает против его возобновления (часть 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли»).

Судебная практика, касающаяся различия оснований возобновления договора аренды земли, в том числе по молчаливому согласию, уже сложилась и подтверждается позицией Большой Палаты Верховного Суда в постановлении от 10 апреля 2018 года по делу № 594/376/17-ц и Кассационного хозяйственного суда в составе палаты для рассмотрения дел по земельным отношениям и права собственности в постановлении от 10 сентября 2018 года по делу № 920/739/17.

Так, в отличие от предложенного законопроектом № 8121 «автоматическое» (по молчаливому согласию) возобновление договора аренды без заключения дополнительного соглашения на основании частей 6, 8 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» не допускается.

На это в очередной раз указал Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда в постановлении от 11 апреля 2019 года по делу № 903/847/17. Суд отметил, что договор аренды земли будет считаться «автоматически» возобновленным только в случае заключения дополнительного соглашения. Арендатор вправе обратиться в суд с требованием о признании заключенным дополнительного соглашения о возобновлении договора на тех же условиях и на тот же срок, а не с требованием признать возобновленным договор аренды земли, поскольку послед- нее требование не является эффективным способом защиты прав.

Два механизма защиты 

Законопроект № 8121 среди прочего предлагает два интересных механизма противодействия рейдерству: требование нотариального удостоверения договора и автоматическое возобновление договора. Однако для уменьшения рисков недобросовестного использования указанных правовых средств законопроект стоит доработать ко второму чтению.